Den Europæiske Centralbank (ECB) har netop hævet sin rente med et halvt procentpoint, og det kan betyde pengetegn i øjnene på nogle danske boligejere.
Interessen for at omlægge boliglån er nemlig tårnhøj i øjeblikket og med udsigten til en rentestigning, kan det blive endnu mere fristende for nogle.
Typisk vil det nemlig være sådan, at man kan skære en større del af sin restgæld af, når renten stiger, fordi kursen så falder.
En af de boligejere, der allerede har grebet chancen, er Henrik Steen Kademann, der ejer et rækkehus i Albertslund.
Ved at omlægge sit boliglån, har han skåret næsten en fjerdedel af sin gæld væk med et snuptag:
- Jeg havde et lån på godt 1,8 millioner, og det har jeg skåret 426.000 kroner af. Det vil så sige, at jeg kommer ned på en gæld lige under 1,4 millioner, siger han TV 2.
Høj risiko
Når renterne stiger, falder kursen på de lange lån.
Det betyder, at man ved at omlægge sit boliglån kan skære ned på restgælden mod at man til gengæld påtager sig en højere rente.
(Artiklen fortsætter under faktaboksen.)
Renter, kurser og realkreditlån
- Et realkreditlån er en lånetype, man kan bruge til at købe fast ejendom. Mod at låne pengene stiller man sit hus, lejlighed eller sommerhus som pant.
- Når man skal optage et realkreditlån, skal man både holde øje med renten og med kursen.
- Renten fortæller hvor meget, man skal betale for at have lånet. Det er altså billigere at have en rente på to procent i stedet for tre procent.
- Kursen angiver kort fortalt, hvor meget det koster at lånene pengene. Hvis kursen eksempelvis er 96, får man 96.000 kroner i hånden hver gang, man gældsætter sig for 100.000.
- Det betyder omvendt også, at man kan indfri 100.000 kroners gæld for 96.000 kroner, hvis kursen er 96. Man har dermed skåret 4000 af sin restgæld.
- Man skal desuden være opmærksom på, at der kan være visse udgifter forbundet med en omlægning af ens lån.
Alternativt er det dog også muligt at foretage en såkaldt skråkonvertering, hvor man går fra et fastforrentet lån til et lån med variabel rente eller vice versa.
Det er netop, hvad Henrik Steen Kademann gjorde, da han omlagde sit faste realkreditlån med en procent i rente til et såkaldt F-kort-lån med variabel rente.
F-kort-lånet er afhængigt af centralbankernes markedsrente, som skifter hvert halve år. Det betyder, at renten kan svinge gevaldigt op og ned, og risikoen er derfor højere end med et fastforrentet lån.
Det er Henrik Steen Kademann dog bevidst om:
- Der er en risiko ved, at når du går ind i et markedsrenteprodukt, som stiger og falder, for så kører din rente jo selvfølgelig også op og ned, siger han.
Det bekymrer ham dog ikke, at Den Europæiske Centralbank netop har meldt ud, at renten hæves med 0,5 procentpoint.
- Jeg er da godt klar over, at det kan betyde lidt på min termin, men da mit lån trods alt ikke er større, så bliver det ikke nogen udfordring for os i kroner og ører, fortæller han.
Rødglødende interesse
Ved siden af sit arbejde som it-medarbejder driver han facebookgruppen "Debat om Realkreditlån", der i skrivende stund har mere end 26.000 medlemmer. I begyndelsen af 2022 havde gruppen omkring 7000 medlemmer.
Men det er ikke kun på Facebook, at danskernes intensiverede interesse for realkreditlån kommer til udtryk.
Totalkredit, der er ét af landets største realkreditinstitutter, melder således om markant flere lånomlægninger sammenlignet med i starten af året.
Alene i år er der indtil videre over 100.000 boligejere, der har taget imod muligheden for at barbere en luns af gælden ved at omlægge sit lån.
Også hos virksomheden Pengerådgivning kan tendensen mærkes.
Nicolaj Christensen, der er finansiel rådgiver og indehaver af Pengerådgivning fortæller, at virksomhedens telefoner er "meget rødglødende" for tiden.
- Der er ingen tvivl om, at det her med, at renten er steget, og en vished om, at de kan skære i deres restgæld betyder, at folk er blevet nysgerrige på at finde ud af, om der er noget i det for dem, siger han.
(Artiklen fortsætter under faktaboksen.)
Korte og lange renter
- Kort fortalt er forskellen mellem de korte og de lange renter primært løbetiden. Korte renter er lån, der skal betales hurtigere tilbage end lån med lange renter.
- Der findes både meget korte og meget lange renter. De helt korte renter kan være dag-til-dag-renter, og det gælder eksempelvis den opsparing, du har i din bank. De lange vil typisk være boliglån på 30 år eller endnu længere.
- Ofte vil der være større forskel på de to rentesatser, hvis der eksempelvis er stor usikkerhed eller frygt for dårligere økonomiske tider forude. Så vil den lange rente være højere end den korte. Dette kan dog også forklares med en såkaldt risikopræmie eller kompensation, der er for at binde sig penge.
- Den korte rente kan omvendt være højere end den lange, hvis der er udsigt til umiddelbare forandringer, der måske nok har en betydning lige nu, men ikke så meget på den længere bane. Dette sker dog forholdsvist sjældent.
En tillidsøvelse
Selvom der kan være store besparelser at opnå ved en opkonvertering, hvor ens rente stiger, er der dog risici, man skal være opmærksom på, understreger han.
- Det lyder jo fantastisk at få at vide, at man kan skære 700.000 af sin restgæld. Men det er vigtigt at forstå, at den højere ydelse, som en opkonvertering kan medføre ved for eksempel at gå op i et 4-procents lån, æder noget af den her gevinst, forklarer han.
Det vil sige, at man ved en opkonvertering skal have tillid til, at renten igen vil falde.
- En opkonvertering er ikke for alle. Lad os sige, at nogle pensionister har sat sig i en økonomi med et fastforrentet lån, som gør, at de kan have råd til at sidde i den her bolig resten af deres dage – hvis de går ud og gambler og tager en højere rente, har de så råd til at blive siddende i boligen, hvis det skulle gå galt? Der er ingen tvivl om, at det ikke er for alle, så derfor er det også vigtigt at få testet, siger han.
Nicolaj Christensen råder alle, der overvejer at omlægge deres boliglån, til at forholde sig til sin privatøkonomi.
- Man skal hele tiden forholde sig til: "Har vi råd til den måde vi sætter vores lån sammen på, hvordan påvirker det vores familie, og kan vi blive i det vi lever i med det, vi vælger," siger han.
