Ejendommen Klostergaarden på Østerbro blev opkøbt af Blackstone i maj sidste år. Siden har der været fuld gang i renoveringerne. Lejerne er sådan set glade, for ejendommen har nemlig længe trængt til en kærlig hånd.
Men Blackstones overtagelse og de mange projekter, de har sat igang, stiller også store krav til, at lejerne følger projekterne tæt, siger fra overfor fejl og mangler og selv holder øje med, at alt foregår på en måde, de mener, er korrekt. Lejerne har skullet lære at passe på sig selv.
- Intet bliver som før, det skal alle beboere i ejendomme, der er opkøbt vide. Intet bliver som i gamle dage, siger Michael Barding, som er beboerrepræsentant i Klostergaarden og har boet i ejendommen i 60 år.
Skepsis i starten
Efter overtagelsen blev beboerne indkaldt til møde med Blackstones danske samarbejdspartner 360 North, som kunne fortælle, at der var store planer for ejendommen.
- De ville investere i ejendommen. Ikke bare investeringer, der giver huslejestigninger, men også forskønnelse af ejendommen, men henblik på salg, siger Michael Barding til TV 2 Lorry.
I første omgang syntes beboerrepræsentationen, at 360 North og deres Head of Investment Nils Jansson, brugte mange ord.
- Vi var naturligt skeptiske, siger Michael Barding.
Men i løbet af ganske kort tid blev der iværksat en række projekter. Opgangene blev sat i stand, der blev udskiftet døre og vinduer, lavet ny rørføring, ny brandsikring og sat nye murriste op.
- Når det gælder alt, hvad der har med sikkerhed at gøre, er de lige på pletten, siger Michael Barding.
Nonner og konkurs
Klostergaarden blev bygget i 1934 og var i en årrække ejet af en katolsk nonneorden.
- Frem til 2007 var her fredeligt, stille og roligt. Nonnerne behandlede os godt, siger Michael Badring.
Men siden nonnernes tid har Klostergården været igennem en turbulent periode. Først stiftede de en andelsboligforening, som gik konkurs. Efter en periode, hvor ejendommen blev administreret af en kurator, blev den overtaget af en stor investor, som solgte den videre til Blackstone sidste maj.
- Da nonnerne ejede os, der var det én situation. Nu har vi haft en årrække med andre ejere. Nu er det en helt anden situation, siger Michael Barding.
Stort renoveringsbehov
Langt hen ad vejen oplever beboerne, at deres nye udlejer er ordentlig og ansvarlig.
- I de eksisterende lejelejligheder overholdt den tidligere løsning ikke den byggetilladelse, der var givet fra Københavns kommune. Sådan noget vil 360 North ikke have, siger Michael Barding.
Under TV 2 Lorrys besøg i Klostergaarden mødte vi flere beboere, som glæder sig over, at huset får en længe ventet renovering.
- Set fra ejendommens synspunkt, så trængte den gevaldigt til en renovering, siger Mette Pullich, som har boet i Klostergaarden i 23 år.
Men de mange projekter kræver sit af beboerrepræsentanterne.
- Jamen, jeg har masser at lave med at sætte mig ind i ting og følge med i ting, siger Michael Barding til TV 2 Lorry.
Opkøber tusinder af lejligheder
Og beboerne i Klostergaarden er ikke de eneste, der har travlt. Blackstone og 360 North har overtaget mindst 160 ejendomme på ganske kort tid, og ifølge Michael Barding kniber det af og til med at få kommunikationen til at følge med.
- 360 North er jo ikke verdens største organisation. Og de har overtaget et sted imellem 3200 og 3300 lejligheder på ti måneder. Så de har travlt, siger Michael Barding.
- Som beboerrepræsentation skal man have viden, og man skal have penge, siger Michael Barding.
Man skal have viden og penge, siger du. Hvorfor?
- Fordi man spiller med nogen, der har viden og penge, og det skal man matche, siger Michael Barding.
Kapitalfonde sender antallet af boligsager i vejret
Den særlige historik gør, at beboerne i Klostergården har lært at køre mange sager selv. Men ikke alle foreninger har den samme viden og erfaring. Det kan man mærke hos LLO Hovedstaden.
- I år har vi haft ti procent flere sager, end vi havde sidste år, og vi kan tydeligt spore det tilbage til, at vores medlemmer oplever kapitalfonde, siger Claus Højte som, er direktør i LLO Hovedstaden.
Beboerrepræsentationen i Klostergaarden bruger også LLO. Men det er ikke altid nok. Derfor samler de ekstra penge ind til bistand fra eksperter og advokater.
Er det et fast beløb per lejlighed?
- Jeg har overhovedet ikke lyst til at røbe, hvordan vores økonomi ser ud, fordi jeg forstiller mig, at vores kære modpart også følger med i jeres dækning, siger Michael Barding.
Så de skal helst ikke vide, hvor stærke I er?
- Nej.
Men når Blackstone nu har sat så meget i stand, bliver huslejen så ikke sat markant i vejret?
- Nej, de fleste renoveringer er ren vedligeholdelse. I følge Lejeloven kan man kun sætte huslejen op, hvis der bliver lavet forbedringer.
- At de pudser facaden, det medfører jo ikke, at vi skal have højere husleje, siger Michael Barding.
Beboerne frygter ikke huslejestigninger
Der er lavet enkelte forbedringer med huslejeforhøjelser i Klostergaarden. Men også når det gælder forbedringer, beskytter loven de eksisterende lejere. Kun mindre stigninger er tilladt. De beboere, TV 2 Lorry mødte, frygter ikke at blive presset op i et højt lejeniveau.
- Jeg er ikke så bekymret for de huslejestigninger, vi får, siger Erik Jensen, som bor i Klostergaarden.
Og Karina Holsting, som har boet i ejendommen i 19 år, er enig:
- Jeg er faktisk meget tryg, siger hun.
Lejernes LO i Hovedstaden anderkender, at der kan være visse fordele for de eksisterende lejere, der bor i ejendomme, store internationale investorer som Blackstone overtager.
- Nogle af de ting, Blackstone og 360 North foretager sig, er rigtig fine. Problemet er, at det hele skal ske på én gang, siger LLO Hovedstadens direktør, Claus Højte.
Buy it, fix it, sell it
Blackstone er meget kendt for deres investeringsstrategi, som de kalder: ”Buy it fix it sell it”. Altså noget i stil med: ”Køb det, renover det, sælg det.”
Blackstone har ikke ønsket at medvirke i TV 2 Lorrys dækning. Vi har derfor ikke kunnet spørge dem, hvad strategien for Klostergaarden er. Derfor har vi ikke kunnet få bekræftet, at de sætter ejendommen i stand med henblik på at sælge ejendommen videre.
Men der er også en anden måde, de kan sikre, at de får flere indtægter. De kan lave en såkaldte 5.2 renoveringer - en renovering der fastsættes efter Boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2 - hvor lejligheder sættes i stand indvendigt. Det kan de gøre, hver gang en lejer flytter, og derefter kan de lovligt sætte huslejen markant i vejret.
5.2 renoveringer gør byen dyrere
En lejlighed på omkring 100 kvadratmeter koster 5.000 kroner på en gammel kontrakt. Efter en 5.2 renovering kan den blive tredoblet. Det er allerede sket i 26 af de i alt 104 boliger i Klostergaarden. Amalie Toft-Thygesen og Andreas Schaldemose Rasmussen betaler 10.500 kroner for en lejlighed på 64 kvadratmeter.
- Det er dyrt for relativt få kvadratmeter. Men omvendt har vi så fået en istandsat lejlighed, siger Andreas Schaldemose Rasmussen.
Vi mødte flere beboere, der glæder sig over, at deres ejendom bliver renoveret udvendigt, men samtidig ærgrer sig over den betydning store investorer, som Blackstone på længere sigt får for byen.
Boligreguleringsloven § 5, stk. 2
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.
Kilde: Danskelove.dk
- Som borger i Københavns kommune – hvis jeg skal se ud over min egen næsetip – det synes jeg, er rigtig skidt, siger Karina Holsting.
- Jeg synes, det giver en skævvridning, ikke bare i den her ejendom, men i hele boligmarkedet i København, så det bliver en by kun for de rigeste, siger Amalie Toft-Thygesen.
Blackstones danske samarbejdspartner 360 North har ikke ønsket at udtale sig til TV 2 Lorry.
Som et ægteskab
Lejligheder i tagetagen og nye altaner er de næste projekter i støbeskeen. Det giver endnu to projekter for Michael Barding og resten af beboerrepræsentationen at følge med i.
- Jeg vil kalde det et meget aktivt samarbejde med en god konstruktiv dialog baseret på gensidig respekt, siger Michael Barding.
Men med fare for at det hele tiden kan tippe over og blive noget, der skal afgøres af en tredjepart?
- Sådan er livet jo, sådan er forholdet til din kone også.
Så det er ligesom et ægteskab?
- Ja.
