Foto: Ida Marie Odgaard / Scanpix

Jens' forening skiftede valuar: Så blev andelskronen femdoblet

I samarbejde med tv2.dk

Der er hundrede millioner kroner til forskel, når de såkaldte valuarer vurderer, hvor meget en andelsboligforening er værd.

Et bredt flertal i Folketinget vil nu have ryddet op i de regler, der udløser store prisforskelle på landets 200.000 andelsboliger.

Værdien af sammenlignelige andelsboliger kan variere med over 100 procent i de såkaldte valuarers vurderinger. Det skriver Berlingske. 

De voldsomme udsving får nu flere partier til at kalde prissætningerne for uigennemskuelige og kaotiske og melder sig klar til at rydde op i reglerne - også erhvervsminister Brian Mikkelsen er åben over for at kigge nærmere på valuarvurderingerne.

Skiftede valuar

De svingende vurderinger har allerede udløst en række retssager mellem valuarer og utilfredse andelshavere. Eksempelvis er andelsboligforeningen Blidahlund i Charlottenlund af én valuar vurderet til 114,4 millioner kroner, mens en anden valuar har vurderet samme ejendom til 256 millioner kroner, skriver Berlingske. 

Derfor har andelsforeningen Blidahlund, som består af 94 andele, undervejs skiftet valuar. 

Læs også Andelskrise: Op mod 500 foreninger er blevet værdiløse

- Vi havde kontakt med en valuar, som mente, vurderingen var forkert, og at han kunne komme med en meget højere værdi. Det var vi selvfølgelig interesserede i, for så kunne vi få mere for de lejligheder, vi skulle sælge som forening og vores andelshavere kunne også få mere for deres lejlighed, fortæller formand for andelsforeningen Blidahlund, Jens Leth Nissen, til TV 2. 

Andelskrone blev femdoblet

Ved skiftet blev vurderingen så meget højere, at Blidahlunds andelskrone blev femdoblet. Og trods den store prisstigning, synes Jens Leth Nissen, at det er ærgerligt, at det er så svært at finde ud af, hvad andelsboligerne præcis er værd.

- Den værdi, som vi har nu, den mener vi er rigtig, fordi vi kan sælge vores lejligheder til den pris, som de er vurderet til. Det må jo tyde på, at der er en rigtig værdi på dem. Samtidig er vi stort slet sluppet af med problemer med penge under bordet og forsøg på snyd med at sælge lejlighederne, fordi de nu har en reel pris, siger han. 

Læs også Efter andels-konkurs: Sådan virker et renteswap

Andelsforeningen Blidahlund håber, at erhvervsminister Brian Mikkelsen ved at gå ind i sagen kan stoppe diskussionen om, hvordan man skal opgøre prisen på andelsboliger.

- Og så håber vi på, at man kan ramme så reel en værdi som muligt, så vi fremover undgår ikke at kunne sælge vores lejligheder, fordi de er sat for højt, eller at der starter svindel igen ved at forsøge at få fat i lejlighederne, fordi de er vurderet for lavt, slutter Jens Leth Nissen.

Folk bliver utrygge

- Jeg har haft en god dialog med branchen omkring det her. Jeg vil gerne gøre det trygt både at være køber og sælger af andelsboliger, siger Brian Mikkelsen til TV 2 lørdag morgen. 

Han mener, den nuværende situation er uholdbar og henviser til, at folk bliver utrygge. Erhvervsministeren nedsætter nu en arbejdsgruppe, som skal arbejde på at løse problemerne i andelsboligsektoren. 

- Vurderingen er afgørende for, at man får den rigtige pris, både når man køber og sælger. Det er en pris, som skal afspejle den værdi, som andelsboligen har i den forening, man bor i, siger Brian Mikkelsen.  

Ingen markedspriser på andelsboliger

Årsagen til, at der kan komme så store udsving i vurderingen af, hvad en bolig skal koste er, at der ikke er markedspriser på andelsboliger. Det forklarer Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter.

Han forklarer, at man i stedet har tre metoder til at vurdere, hvad en andelsbolig er værd. 

 

- Den offentlige vurdering, som nu er forældet; den oprindelige anskaffelsespris, som heller ikke vil fungere i praksis for de fleste andelsboligforeninger; eller vi kan bede en ejendomsmægler, som er uddannet som valuar, om at vurdere ejendommen, siger han og uddyber, at en ejendomsmægler ikke kan skele til en ejendomspris, og derfor må forsøge at vurdere boligen ud fra, hvad den vil være værd, hvis det var en privat udlejningsejendom.

Men også her er der meget store forskelle. Derfor bruger man i stedet en metode, hvor der ses på hvilket overskud en privat udlejningsejendom kan give, samt hvilket afkastkrav en investor vil møde op med.

Afkastkravet er problemet

Curt Liliegreen forklarer, at der sagtens kan forekomme en forskel i vurderingen på over 100 procent, idet fastsættelsen af afkastkravet er helt afgørende, hvorimod fastsættelsen af huslejen ikke er afgørende, fordi boligreguleringsloven fastsætter huslejen.

- Så det er afkastkravet, som er problemet. Og der har været tidligere sager, hvor andelsboligforeninger har klaget over en revisor, som ikke har villet acceptere et regnskab uden påtegninger, fordi han har følt, at valuarvurderingen har anvendt en urealistisk lav afkastprocent. Det er der, man skal gribe ind, siger han og fortsætter: 

Læs også Se listen: Roskilde er den by på Sjælland med flest hussalg

- Det er meget enkelt. Man burde i virkeligheden ikke overlade det til den enkelte valuar at bestemme afkastprocenten. Han er jo ejendomsmægler. Det her er et spørgsmål for investeringskyndige folk.

Curt Liliegreen ser gerne, at Ejendomsforeningen Danmark, Foreningen af Statsautoriserede og Finans Danmark kommer ind i sagen, samt at der bliver skabt en vejledende afkastprocent, som ikke kan fraviges uden en udførlig argumentation.

I samarbejde med tv2.dk